Administratieve procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid

Procedure

Meld jouw klacht bij de gemeente

Bezorg Stad Oostende een lijst met gebreken, foto’s die je hiervan hebt genomen en de brieven die je hierover hebt gestuurd naar de verhuurder. Bezorg ons ook een kopie van de huurovereenkomst. 

Vraag stad Oostende om de kwaliteit van jouw woning te onderzoeken en de procedure tot ongeschikt- en/of onbewoonbaarverklaring op te starten. Dit kan per mail naar wonen@oostende.be of per (aangetekende) brief gericht aan het college van Burgemeester en Schepenen. 

Stad Oostende onderzoekt jouw klacht

Stad Oostende onderzoekt eerst of jouw klachten terecht zijn. Daarvoor voert een woningcontroleur van stad Oostende een woningonderzoek uit in jouw huurwoning. 

Dienst Handhaving geeft advies

De woningcontroleur van Stad Oostende zal een conformiteitsonderzoek uitvoeren en jouw woning nauwkeurig controleren aan de hand van het, technisch verslag. Dat is een lijst met gebreken. Als hij gebreken vaststelt, kruist hij ze aan op de lijst.

Dienst Handhaving geeft samen met het technisch verslag een advies aan de burgemeester op basis van het resultaat van dit conformiteitsonderzoek. De woning is

• ongeschikt als ze minstens één gebrek van categorie II heeft;
• ongeschikt en onbewoonbaar als ze minstens een gebrek van categorie III heeft.

Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden maar geen direct gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid. Gebreken van categorie III zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners. Vanaf 7 gebreken van categorie I geldt een gebrek van categorie II.

Stad Oostende brengt iedereen op de hoogte van het advies

De burgemeester bezorgt iedereen het verslag van het woningonderzoek (dit is het technisch verslag met de lijst van gebreken die werden vastgesteld) en het advies van dienst Handhaving. Alle betrokken partijen kunnen hierop schriftelijk reageren. 

De burgemeester neemt een beslissing

Nadat iedereen de mogelijkheid heeft gekregen om te reageren op het resultaat van het woningonderzoek, neemt de burgemeester een beslissing. Als er ernstige gebreken waren kan hij beslissen om de woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren. De burgemeester heeft in principe 3 maanden tijd vanaf het verzoek om een beslissing te nemen, maar dit is een termijn van orde. Hij mag dus ook na deze 3 maanden nog beslissen, zolang er geen beroep tegen zijn ‘stilzitten’ werd aangetekend.

Beroep bij de Vlaamse Minister van Wonen

Als je, als eigenaar of huurder, niet akkoord gaat met de beslissing van de burgemeester, kan je binnen 30 dagen na de betekening van zijn beslissing per aangetekende brief beroep indienen bij de Vlaamse minister van Wonen op het adres van Wonen in Vlaanderen, Beroepen Woningkwaliteit, Herman Teirlinckgebouw, Havenlaan 88 bus 40 C, 1000 Brussel.

Ook als de burgemeester drie maanden na jouw verzoek geen besluit heeft genomen of geen woningonderzoek heeft laten uitvoeren, kan je in beroep gaan bij de Vlaamse minister van Wonen. Dit noemen we een beroep tegen het ‘stilzitten’ van de burgemeester. Je kan in beroep gaan tegen het stilzitten tot twaalf maanden na het verstrijken van de ordetermijn van drie maanden.

Ontvankelijkheid van het beroep

Na de indiening van het beroep gaat Wonen in Vlaanderen eerst na of het beroep ontvankelijk is. Diende je jouw beroep binnen de wettelijk bepaalde termijn in? Verzond je het beroep per aangetekende brief?

De beroepsinstantie zal je schriftelijk laten weten of jouw beroep ontvankelijk is. Wonen in Vlaanderen gaat na of het beroep gegrond is en kijkt daarbij naar de objectieve actuele toestand van de woning. Mogelijk zijn een aantal gebreken erger geworden door bijvoorbeeld regenval of zijn een aantal gebreken ondertussen al hersteld. Je krijgt dan ook de mogelijkheid om bijkomende argumenten door te geven. Wanneer nodig doet een woningcontroleur van Wonen in Vlaanderen een hercontrole van de woning.

Beslissing van de minister

De minister van Wonen neemt een beslissing binnen drie maanden. Als de minister binnen die termijn niet beslist, betekent dit dat het beroep impliciet is afgewezen.

Gevolgen voor eigenaars, verhuurders en huurders

Als eigenaar van een ongeschikte en/of onbewoonbare woning is het de bedoeling dat je jouw woning zo snel mogelijk weer in orde brengt en sancties vermijdt:

• Een woning die ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard komt terecht op de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO). Voor woningen die op de inventaris staan zal de houder van het zakelijk recht een stedelijke heffing moeten betalen. De heffing op ongeschikte en/of onbewoonbare woningen is verschuldigd zodra de woning 1 jaar op de inventaris staat, tenzij de inventarisbeheerder een vrijstelling heeft toegekend. Je vindt alle info en details op de webpagina "De heffing op ongeschikte en/of onbewoonbare woningen" 
• Zolang de woning op de inventaris staat, rust er ook een recht van voorkoop op.
• Onder bepaalde voorwaarden kan er een sociaal beheersrecht op jouw woning worden ingesteld.
• Het verhuren, te huur stellen of ter beschikking stellen van een ongeschikte en/of onbewoonbare woning is strafbaar. De verhuurder kan gestraft worden met een geldboete en/of gevangenisstraf.
• De huurder kan bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen. Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard.
• Als de burgemeester heeft geoordeeld dat de woning niet meer kan worden bewoond, moet de bewoner de woning verlaten en (eventueel tijdelijk) verhuizen naar een andere woning:
  • Bij een eventuele herhuisvesting van de huurder kan de verhuurder opdraaien voor de kosten.
  • In sommige gevallen heeft de bewoner recht op voorrang voor sociale huisvesting of op een tegemoetkoming in de huurprijs.

Meer informatie vind je in deze brochure ‘Wonen doe je niet op goed geluk. Wat als jouw woning ongeschikt of onbewoonbaar is verklaard?’.